Ortaklığın Giderilmesi Davası Ve Şartları

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki ortaklığın aynen bölünme ya da satış yoluyla sona erdirilmesini sağlayan davadır. Uygulamada izale-i şuyu davası olarak da anılan bu yol, ortaklardan birinin tek başına talebiyle gündeme gelebilir.

Ortaklık çoğu zaman miras yoluyla kalan taşınmazlarda, birlikte satın alınan mallarda veya ortak kullanımın sürdürülemediği durumlarda uyuşmazlık yaratır. Mahkeme tarafların kişisel kullanım tercihine göre değil, malın hukuki ve fiziki niteliğine göre aynen taksim veya satış kararı verir.

Bu yazıda ortaklığın giderilmesi davasının hukuki niteliği, dava şartları, arabuluculuk, paylı ve elbirliği mülkiyeti, aynen taksim, satış süreci, muhdesat iddiaları ve satış bedelinin paylaşılması ele alınmaktadır.

01.Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Niteliği

Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren ve tüm ortaklar bakımından sonuç doğuran iki taraflı bir davadır. Davayı açan ortak kadar diğer ortaklar da paylaşma sonucundan yararlanır veya etkilenir.

Paylaşmayı İsteme Hakkı

Her ortak, kanunda veya geçerli sözleşmede paylaşmayı sınırlayan bir durum bulunmadıkça ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ortaklık ilişkisinin sürdürülmesini istemeyen ortağın özel bir gerekçe göstermesi kural olarak gerekmez.

Paylı Ve Elbirliği Mülkiyeti

Paylı mülkiyette ortakların pay oranları belirli iken elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmaz. Miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyetinde taraflar ve paylaşım süreci ayrıca değerlendirilir.

Tüm Ortakları Etkileyen Dava

Dava sonunda mal aynen bölünür veya satılır; ortaklık yalnızca davacı yönünden değil tüm ortaklar bakımından sona erer. Bu nedenle bütün ortakların davada yer alması gerekir.

02.Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları

Davanın açılabilmesi için paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal bulunmalı, davacı ortak sıfatını taşımalı ve ortaklığın giderilmesini engelleyen geçerli bir hukuki durum bulunmamalıdır.

Ortak Mülkiyete Konu Mal

Dava taşınmaz, taşınır veya belirli haklar bakımından gündeme gelebilir. Taşınmazın tapu bilgileri, pay oranları, mirasçılık kayıtları ve takyidatlar dava öncesinde belirlenmelidir.

Ortak Sıfatı

Dava, ortaklardan biri tarafından diğer tüm ortaklara karşı açılır. Pay devri, ölüm, mirasçılık veya tapu kaydındaki değişiklikler taraf sıfatını etkileyebileceğinden güncel kayıtlar alınmalıdır.

Paylaşma Yasağı Ve Uygun Olmayan Zaman

Hukuki işlem veya kanun gereği ortaklığın sürdürülmesi zorunlu olabilir. Ayrıca paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi somut koşullara göre değerlendirilebilir.

Tüm Malların Birlikte Ele Alınması

Birden fazla taşınmaz veya mal varsa her biri bakımından aynen taksim ve satış imkanı ayrı incelenir. Miras ortaklığındaki malvarlığı ile tek bir taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi aynı kapsamda olmayabilir.

03.Dava Şartı Arabuluculuk Ve Taraflar

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculuk, ortakların satış dışında uzlaşmalı paylaşım seçeneklerini değerlendirmesine imkan verebilir.

Başvurunun Kapsamı

Başvuruda ortaklığın konusu olan mal, taraflar, pay oranları ve talep edilen paylaşma biçimi açıkça gösterilmelidir. Bütün ortakların sürece dahil edilmesi önemlidir.

Uzlaşmalı Paylaşma Seçenekleri

Ortaklardan birinin diğer payları satın alması, taşınmazların ortaklar arasında bölüştürülmesi, satış bedelinin belirlenmesi veya kullanımın düzenlenmesi konusunda anlaşma sağlanabilir.

Anlaşma Belgesinin Uygulanması

Taşınmaz devri veya ayni hak değişikliği içeren anlaşmaların şekil ve tescil koşulları ayrıca yerine getirilmelidir. Anlaşma metni, tapuda uygulanabilirlik bakımından açık hazırlanmalıdır.

Tarafların Eksiksiz Belirlenmesi

Tapu maliklerinin, mirasçıların ve pay devralanların tamamı belirlenmelidir. Taraflardan birinin ölümü veya adresinin bulunamaması yargılama sürecini etkileyebilir.

04.Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Malın bölünmesi mümkünse, bölünme önemli değer kaybı yaratmıyorsa ve mevzuata uygun bağımsız parçalar oluşturulabiliyorsa ortaklık aynen taksim yoluyla giderilebilir.

Fiziki Ve Hukuki Bölünebilirlik

Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, kullanım biçimi ve oluşturulacak parçaların hukuki niteliği incelenir. Her fiziki bölünme tapuda ayrı parsel veya bağımsız bölüm oluşturulmasına uygun olmayabilir.

Değer Kaybı Değerlendirmesi

Bölünme sonucunda malın toplam değeri önemli ölçüde azalacaksa aynen taksim uygun görülmeyebilir. Bilirkişi taşınmazın bütün ve bölünmüş değerlerini karşılaştırır.

Payların Denkliği Ve Para Ekleme

Oluşturulan bölümlerin ortakların paylarına tam denk düşmemesi halinde, değer farkının para eklenmesi yoluyla denkleştirilmesi değerlendirilebilir.

Kat Mülkiyeti Kurulması

Uygun yapı ve taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşma gündeme gelebilir. Yapının mevzuata uygunluğu ve bağımsız bölümlerin paylara tahsisi incelenmelidir.

İfraz Ve Resmi İzinler

Aynen taksim için yalnızca teknik olarak çizilebilen bir bölünme yeterli değildir. Belediye, kadastro ve ilgili idarelerden alınacak bilgilerle ifrazın imar mevzuatına, asgari parsel ölçülerine ve kullanım kararlarına uygun olup olmadığı belirlenmelidir.

İfraz işleminin mümkün olması halinde oluşturulacak yeni parsellerin ortaklara hangi yöntemle tahsis edileceği ve aradaki değer farklarının nasıl denkleştirileceği açık bir paylaşım projesi üzerinde değerlendirilir.

05.Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açıyorsa ortaklık satış yoluyla giderilir. Mal satışa çıkarılır ve elde edilen bedel ortakların hakları oranında paylaşılır.

Açık Artırmayla Satış

Satış, ilgili satış usulleri çerçevesinde açık artırmayla gerçekleştirilir. Kıymet takdiri, ilan, artırma ve satış bedelinin yatırılması aşamaları takip edilmelidir.

Ortaklar Arasında Satış

Satışın yalnızca ortaklar arasında yapılabilmesi için bütün ortakların buna rıza göstermesi gerekir. Tek bir ortağın talebi, satışın dışarıya kapalı yapılması için yeterli değildir.

Kıymet Takdiri

Malın özellikleri, imar durumu, kullanım, gelir ve emsal değerler üzerinden kıymet belirlenir. Eksik veya güncel olmayan değerleme satış sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Satış Masrafları Ve Vergiler

Satış giderleri, harçlar, vergiler ve mal üzerindeki yüklerin bedelden karşılanması gündeme gelebilir. Ortakların eline geçecek net tutar bu kesintiler sonrasında belirlenir.

Satış Kararından Sonraki Aşama

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin karar, tek başına ortaklığı fiilen sona erdirmez. Satış birimindeki işlemlerin başlatılması, kıymet takdiri, ilan, artırma ve bedelin dağıtılması aşamalarının ayrıca izlenmesi gerekir.

Ortaklardan biri taşınmazı edinmek istiyorsa artırmaya katılabilir veya dava öncesinde diğer payları anlaşmayla satın alabilir. Ancak mahkeme, diğer ortakların rızası olmadan malın belirli bir ortağa doğrudan bırakılmasına karar veremez.

06.Muhdesat, Kullanım Ve Diğer Uyuşmazlıklar

Ortak taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya diğer bütünleyici parçaların belirli bir ortak tarafından meydana getirildiği iddiası satış bedelinin paylaşımını etkileyebilir. Bu iddia mülkiyet kaydından ayrı bir uyuşmazlık yaratabilir.

Muhdesatın Aidiyeti

Ortaklar muhdesatın belirli bir kişiye ait olduğu konusunda anlaşmıyorsa, aidiyet iddiasının ayrı dava veya usuli süreçle belirlenmesi gerekebilir. Yapının kim tarafından ve hangi kaynakla yapıldığı ispatlanmalıdır.

Satış Bedeline Etkisi

Muhdesatın değeri ve arazi değerine oranı hesaplanarak satış bedelinin paylaşımında dikkate alınabilir. Değerleme yöntemi ve oranlar bilirkişi incelemesini gerektirir.

Haksız Kullanım Ve Ecrimisil

Bir ortağın malın tamamını veya belirli bölümünü tek başına kullanması ecrimisil veya kullanım uyuşmazlığı doğurabilir. Bu talepler ortaklığın giderilmesi davasından farklı koşullara tabidir.

İmar Ve Tarımsal Sınırlamalar

İmar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü, tarım arazilerinin bölünmesi ve özel kanunlar aynen taksim imkanını sınırlayabilir.

07.Görevli Mahkeme Ve Yargılama Süreci

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz bakımından yetki ve yargılama süreci, malın bulunduğu yer ve ortaklık kayıtları üzerinden değerlendirilir.

Görev Ve Yetki

Taşınmaz ortaklığının giderilmesi talebi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde ileri sürülür. Birden fazla yerde taşınmaz bulunması halinde yetki ayrıca değerlendirilir.

Keşif Ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini, değerini ve paylaşma seçeneklerini keşif ve bilirkişi yoluyla inceler. İmar, kadastro ve değerleme uzmanlığı gerekebilir.

Paydaşların Beyanları

Ortakların aynen taksim, satış ve ortaklar arası artırma talepleri alınır. Ancak nihai paylaşma biçimi malın özellikleri ve kanuni koşullara göre belirlenir.

Kararın Uygulanması

Aynen taksim kararı tapuda tescil edilir; satış kararı ise satış işlemleri tamamlanarak uygulanır. Hükmün taşınmaz ve pay oranlarını açık göstermesi gerekir.

08.Satış Bedelinin Paylaştırılması

Satış bedeli, kural olarak tapudaki veya hukuken belirlenmiş pay oranlarına göre ortaklara dağıtılır. Muhdesat, takyidatlar ve yargılama giderleri net paylaşımı etkileyebilir.

Pay Oranlarına Göre Dağıtım

Paylı mülkiyette bedel kayıtlı paylara göre; elbirliği mülkiyetinde ise miras veya ortaklık payları belirlendikten sonra dağıtılır.

Takyidatlar Ve Alacaklılar

Pay üzerindeki haciz, ipotek ve diğer haklar satış bedeline yansıyabilir. Hangi yükün hangi ortağın payından karşılanacağı sicil ve takip kayıtlarına göre belirlenir.

Muhdesat Payı

Muhdesat aidiyeti belirlenmişse muhdesat değeri ile arazi değeri ayrıştırılarak paylaşım yapılabilir. Değerleme tarihi ve oran hesabı önemlidir.

Yargılama Ve Satış Giderleri

Harç, bilirkişi, keşif ve satış giderleri tarafların hakları ve usul kuralları çerçevesinde paylaştırılır. Brüt satış bedeli ile ortaklara ödenecek net bedel aynı değildir.

Pay Üzerindeki Haciz Ve İpotekler

Bir ortağın payı üzerinde haciz veya ipotek bulunması ortaklığın giderilmesine engel değildir; ancak satış bedelinin dağıtımında bu haklar dikkate alınır. Takyidat sahiplerinin durumu ve bedelden yapılacak ödemeler satış dosyasında ayrıca incelenir.

09.Ortaklığın Giderilmesi Davası İçin Uygulama Planı

Dava öncesinde tapu ve mirasçılık kayıtları, taşınmazın bölünebilirliği, muhdesat iddiaları ve olası satış değeri birlikte incelenmelidir. Arabuluculuk aşaması uygulanabilir bir paylaşım önerisiyle yürütülmelidir.

• Kayıt kontrolü: Tapu, pay oranları, mirasçılar ve takyidatlar belirlenir.
• Mal analizi: Aynen taksim, imar ve değer kaybı ihtimali incelenir.
• Arabuluculuk: Pay devri, ortaklar arası satın alma ve uzlaşmalı satış seçenekleri hazırlanır.
• Uyuşmazlıklar: Muhdesat, ecrimisil ve mülkiyet iddiaları ayrıştırılır.
• Satış planı: Kıymet takdiri, artırma, takyidatlar ve net paylaşım öngörülür.

Sık Rastlanan Uygulama Hataları

• Bütün ortaklar ve mirasçılar belirlenmeden dava veya arabuluculuk başlatılması.
• Aynen taksimin imar ve değer kaybı koşulları incelenmeden yalnızca satış talep edilmesi.
• Satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması için tüm ortakların rızasının gerektiğinin gözden kaçırılması.
• Muhdesat ve kullanım uyuşmazlıklarının ortaklığın giderilmesi davasıyla tamamen çözüleceğinin varsayılması.
• Satış bedelinden düşülecek giderler ve takyidatların başlangıçta değerlendirilmemesi.

Başlıca Mevzuat Çerçevesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında başta Türk Medeni Kanunu'nun paylı ve elbirliği mülkiyeti ile paylaşmaya ilişkin hükümleri, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, arabuluculuk düzenlemeleri ve satış usulüne ilişkin mevzuat dikkate alınır.